Faut-il déjudiciariser la saisie immobilière ?

La saisie immobilière a été réformée en 2006 par l’ordonnance du 21 avril et le décret du 27 juillet qui ont maintenu ses deux socles traditionnels que sont l’avocat et le juge :
- l’avocat dont l’intervention reste obligatoire à tous les stades de la procédure, y compris pour porter des enchères, et pour toutes les parties, sous réserve du débiteur en matière de vente amiable ;
- le juge, qui est désormais le juge de l’exécution, dont l’office a même été renforcé, de sorte que la saisie immobilière, à l’inverse des saisies mobilières, demeure fortement judiciarisée.

Sans remettre en cause ce caractère, la commission Guinchard a proposé de substituer au juge de l’exécution des « pôles de l’exécution » spécialisés en matière immobilière au sein des tribunaux de grande instance et en matière mobilière au sein des tribunaux d’instance. En revanche, et dans le même temps, un article paru dans le Figaro du 11 juin 2008 évoquait la décision du Conseil d’orientation des politiques publiques d’exclure de la sphère judiciaire les « saisie-ventes » immobilières. Ce projet répond évidemment à l’objectif de la révision générale des politiques publiques de « maîtriser et rationaliser les dépenses publiques tout en améliorant la qualité des politiques publiques ». Il a immédiatement été dénoncé par le CNB et la Conférence des bâtonniers (à laquelle s’est associée l’association des avocats et praticiens des procédures d’exécution), au moyen de deux communiqués de presse des 18 et 19 juin, exprimant l’opposition de la profession à toute soustraction de la saisie immobilière au contrôle du juge.

Faut-il pour autant refuser toute déjudiciarisation ? Tout dépend en réalité de son objet. Si elle consistait à supprimer tout contrôle judiciaire de la saisie immobilière, elle serait évidemment inacceptable car le juge est le seul garant des droits fondamentaux directement menacés par une procédure de saisie immobilière, comme l’ont souligné avec raison ces organes professionnels. Mais si le contrôle d’une saisie relève sans doute de l’office naturel du juge, dont il ne saurait être question de le priver, sa conduite s’impose avec moins d’évidence. L’on peut, en effet, douter qu’il revienne au juge d’intervenir systématiquement, et en dehors de toute contestation, dans le déroulement d’une saisie et, le cas échéant, de diriger les enchères et de prononcer l’adjudication. C’est du reste la distinction faite par la réforme de 1991 pour les saisies mobilières dont la conduite relève, pour l’essentiel, de la compétence d’officiers ministériels, huissiers de justice et agents de la vente, qui agissent toujours en toute transparence sous le contrôle étroit du juge. Alors pourquoi ne pourrait-il pas en aller de même en matière de saisie immobilière où les droits à protéger sont exactement de même nature (en ce sens : F. Ancel, Point de vue, in L’exécution immobilière en Europe – Entre tradition et modernité, quelle saisie immobilière pour demain ? Actes du IIIème colloque de la Revue droit et procédures des 1er et 2 avril 2005 à Strasbourg, EJT 2005, p. 62 et s.) ?

La déjudiciarisation de la conduite de la saisie immobilière ne nous paraîtrait donc pas incongrue et elle mériterait, à tout le moins, d’être examinée sans exclusive, ni préjugé. D’ailleurs celle de la distribution du prix de vente, d’ores et déjà réalisée par la réforme de 2006, sous l’égide de l’avocat, est plutôt considérée comme un succès. Alors pourquoi ce qui a été possible en aval de la vente, ne le serait-il pas en amont, pour l’organiser et la réaliser, qu’elle soit amiable ou forcée ?

En réalité, toute la difficulté tient au choix de l’officier public et ministériel qui devrait remplacer le juge. Comme la vente immobilière constitue l’une des prérogatives essentielles des notaires, c’est tout naturellement vers cette profession que les regards se tournent, à l’image du droit local applicable en Alsace et en Moselle ou encore du droit belge. Dans ces législations, en effet, la procédure d’exécution forcée immobilière est ouverte par le juge qui vérifie d’office le respect des conditions posées avant de désigner le notaire qui sera chargé de la conduire sous son contrôle (v. not. : J. van Compernolle, Vers une déjudiciarisation de la saisie immobilière, in L’exécution forcée immobilière en Europe, op. cit., p. 51 et s.). Mais c’est précisément cette perspective qui effraie le plus. Déjà la loi du 2 juin 1841, qui avait prohibé la clause de voie parée, avait été présentée comme une victoire sur les notaires des avoués, auxquels se sont substitués les avocats entre-temps, dans la « lutte farouche » que se livrent ces professions au sujet de la saisie immobilière (M. Donnier, Voies d’exécution et procédures de distribution, Litec 2e éd., 1990, n° 182).

Mais le temps n’est-il pas venu d’envisager les rapports de ces professionnels, en la matière, plutôt en termes de collaboration que de rivalité ? La déjudiciarisation ne doit pas se faire contre les avocats, mais avec eux, en préservant leur concours obligatoire, y compris au stade de la distribution du prix de vente où la réforme a donné pleine satisfaction. Or confier au notaire à la place du juge, voire à l’huissier de justice comme en droit portugais (v. J. van Compernolle, op. cit.), la préparation et la réalisation de la vente de l’immeuble saisi, qu’elle soit amiable ou forcée, n’est pas incompatible avec la représentation obligatoire par avocat. Le tout est de trouver, dans l’intérêt de la justice et des justiciables, un juste équilibre entre toutes les compétences requises.

Dans cette perspective, et en paraphrasant les propos du Recteur Serge Guinchard, tous les efforts devraient tendre vers une déjudiciarisation raisonnée d’une saisie immobilière apaisée.

Philippe Hoonakker
Professeur à l’université Robert Schuman de Strasbourg. http://www.typepad.com/t/trackback/1050186/31281510