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Logement Parisien et Francilien
17 octobre 2008

Immobilier : comment réagir à la crise financière ?

Face à la crise des subprime, la stratégie à adapter en immobilier dépend surtout de ses objectifs. Mieux vaut faire preuve d'une grande réserve en cas d'achat, de vente, ou d'arbitrage de sa résidence principale ou de ses placements pierre.                     

Baissera-t-il ou résistera-t-il ? Les questions relatives à l'évolution du marché résidentiel ne manquent pas. Chacun y va de son pronostic en fonction de sa dose d'optimisme. En attendant de gros nuages planent sur ce marché. Ils nous viennent d'abord des Etats-Unis où la crise des subprimes a changé la donne. Et dans une moindre mesure de nos voisins britannique et espagnol où le marché immobilier a changé de cap. En France, la stratégie à adopter face à une opération immobilière, un achat comme une vente, dépend essentiellement de vos objectifs. Ainsi un accédant à la propriété ne raisonnera pas comme un investisseur classique. Petite démonstration en fonction de votre situation.

Vous êtes locataire

Chaque mois vous versez un loyer au prix du marché pour occuper votre résidence principale. Comme les prix de l'immobilier résidentiel ont atteint un pallier, voire reculé dans certaines localités, il peut être tentant de devenir propriétaire. Encore faut-il prendre certaines précautions. A commencer par acheter sans hésiter de négocier le prix auprès d'un vendeur pressé. Soyez très vigilant sur le financement en évitant de vous engager sur plusieurs décennies. L'idéal consiste à emprunter pour seulement une vingtaine d'années et à multiplier les prêts familiaux plus souples que les financements bancaires.

Comme l'une des conséquences de la crise des subprimes est un tour de vis sur le crédit, étoffez l'apport personnel par exemple en débloquant votre participation, en faisant appel à des dons familiaux sous forme notariée.

Dernière précaution : vérifiez que vous empruntez à taux fixe ou à taux variable réellement capé (plafonné).  Au préalable, les ADIL (associations d'information sur le logement) peuvent vous conseiller gracieusement sur le montage financier de votre acquisition. Fiscalement vous pourrez profiter de la déductibilité des intérêts d'emprunt.

Vous êtes déjà propriétaire

A ce stade deux grands cas de figure. Vous n'êtes pas attaché sentimentalement à votre résidence principale et jouer une forte baisse des prix de l'immobilier. Comme la plus-value de la résidence principale est exonérée d'impôt, il est tentant de prendre ses bénéfices en cédant votre résidence principale acquise à bon compte et, placer le produit de la vente dans des produits de court ou moyen terme.

Si le marché baisse dans les deux ou trois prochaines années, vous pourrez saisir une opportunité pour acquérir un autre toit. Dans l'intervalle, vous devenez locataire et réglez vos loyers avec les revenus de vos placements.  Ces déménagements successifs entraînent des frais et des soucis matériels. Mais le jeu peut en valoir la chandelle si le marché se retourne vraiment.

Seconde hypothèse, au lieu de devenir de manière temporaire un locataire, vous souhaitez effectuer un achat de confort, c'est-à-dire vous offrir un logement plus grand et /ou mieux situé. Par exemple passer d'un 90 mètres carrés à un 120 mètres carrés. Une situation toujours délicate où l'on se demande s'il est plus judicieux de vous porter acquéreur d'un autre bien avant d'avoir vendu votre toit, ou de faire l'inverse.

Si vous commencez par acheter plus grand, accordez vous de longs délais pour signer l'acte notarié. Négocier avec votre vendeur une promesse d'achat d'au moins six mois  vous donnera le temps de trouver un acquéreur pour votre bien, par rapport aux trois mois habituels. Et surtout cela vous évitera de contracter un crédit relais, toujours coûteux. Restriction du crédit oblige, les banquiers qui ont eux aussi tendance à miser sur un repli des prix, sont moins généreux pour le montant du crédit relais. En pleine période de flambée des prix, ils pouvaient accorder 80 de crédit pour un bien estimé à 100. Aujourd'hui ils se limitent seulement à 60 pour un bien également estimé à 100!

Vous êtes investisseur

Votre patrimoine se compose notamment de bien(s) locatif(s) détenu(s) en direct. Mais le récent changement d'indexation des loyers vous décourage. La solution passe peut-être par la vente de ces actifs immobiliers. En particulier si vous les détenez depuis au moins quinze ans, ce qui vous permet d'empocher la plus-value à l'abri de l'impôt.

Si vous recherchez à mutualiser les risques locatifs et déléguer la gestion immobilier à des spécialistes, la pierre papier et en particulier les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier), répondent à vos besoins. Mieux vaut privilégier les classiques investies en pierre d'entreprise. A la différence des SCPI fiscales investies en logement qui rapportent plus, elles procurent un rendement plus généreux, tournant autour de 6%. Mais avec la crise des subprimes, la revalorisation des parts de SCPI risquent d'être moins forte qu'au cours des dernières années.

Vous êtes un futur investisseur

En vue de la retraite, vous êtes tenté d'acquérir de l'immobilier locatif.  Privilégiez l'emplacement et conservez à l'esprit que les avantages fiscaux ne constituent que la cerise sur le gâteau. En matière d'investissement locatif en résidence principale, les bonnes affaires restent discrètes. Elles ont surtout trait aux biens occupés qui présentent le double avantage d'une légère décote par rapport à ceux inoccupés et vous évitent de trouver un locataire.

Neuf ou ancien, le marché de l'investissement immobilier étant en passe de devenir offreur, les acquéreurs ont tout intérêt à négocier en vérifiant bien sûr la vigueur de la demande locative.

Les Echos [ 08/02/08  - 16H27  ] http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/300240380.htm

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Commentaires
A
très intéréssant cet article bravo!
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