Logement Parisien et Francilien

LE CONTEXTE

Le pompier était-il un pyromane ? Très à l'aise dans son nouveau rôle de super-régulateur du capitalisme mondial, Nicolas Sarkozy a-t-il oublié qu'il préconisait hier ce qu'il pourfend aujourd'hui ? C'est l'accusation de l'opposition qui rappelle depuis plusieurs semaines que la président de la République avait proposé de réformer à plusieurs reprises le crédit hypothécaire en France. Le député Didier Migaud a rappelé que Sarkozy, dès 2004, proposait l'importation en France du crédit hypothécaire rechargeable, «un des produits reponsables de la crise aux USA». Dimanche dernier, c'est Ségolène Royal qui a dénoncé la proposition de Sarkozy de développer le crédit hypothécaire lors de la campagne présidentielle. D'aucuns (communiqués de la LCR et du PCF) y voient même une volonté de copier les «subprimes», ces crédits hypothécaires à risque qui ont en partie déclenché la crise financière mondiale. Qu'en est-il ?

LES FAITS

Il faut reconnaître à Nicolas Sarkozy de la constance dans ses convictions : fasciné par le modèle américain, il croit dur comme fer depuis 2004 et son passage à Bercy que la croissance et la consommation des Français passent par l'endettement, et que le crédit hypothécaire peut permettre aux Français de s'endetter davantage.

S'il a une mauvaise image dans l'opinion, le crédit hypothécaire est très commun en France, et ne concerne pas que les ménages modestes comme on le croit à tort. Le principe en est simple : l’emprunteur consent au prêteur, en cas de défaillance de sa part, la possibilité de se faire payer sur le produit de la vente du bien. Quand vous achètez une maison à crédit, le banquier regarde vos revenus pour s'assurer de votre capacités à rembourser, puis prend la plupart du temps une hypothèque à titre de garantie (à moins que vous ne préfériez passer par la caution solidaire).

Dès 2004, l'idée de Sarkozy est double : décidé à favoriser l'accès à la propriété des Français, il pense qu'un développement de l'hypothèque est un moyen de convaincre les banques de prêter en étant moins regardantes sur les revenus des ménages.

L'autre idée, très inspirée du modèle anglo-saxon, est de permettre aux Français d'hypothéquer leur maison pour s'acheter un 4X4 ou une cuisine équipée. En juin 2004, ministre de l'Economie, il charge l'Inspection générale des Finances et à l'Inspection générale des Services judiciaires d'un rapport sur le sujet

Jacques Chirac le suit dans cette analyse, qui déclare dans un discours en janvier 2005 : «Engageons aussi une réforme profonde du crédit hypothécaire en réinjectant massivement dans l'économie une partie de la richesse accumulée dans l'immobilier. C'est une des clés de la forte croissance américaine de ces dernières années.»

En mars 2005, Sarkozy, qui n'est plus ministre mais président de l'UMP, remet le couvert lors d'une convention nationale de l'UMP   : «Il faut mettre en œuvre rapidement la réforme du crédit hypothécaire. Ce n'est quand même pas excessivement audacieux de proposer que les crédits immobiliers soient simplement et uniquement garantis sur la valeur des biens achetés.»

Une rupture avec les règles prudentielles

C'est non seulement audacieux, mais totalement en rupture avec les règles prudentielles qui prévalaient – et prévalent toujours – en France. Selon une règle non écrite mais respectée par les banques françaises, les prêts ne sont pas accordés si les mensualités excèdent 33% du revenu de l'emprunteur. C'est ce frein que Sarkozy veut faire sauter en gageant les emprunts sur la seule valeur des biens.

Cette volonté de mettre cul par dessus tête le modèle français ne sera pas suivi d'effet. Peut-être parce que le rapport commandé par Sarkozy en juin 2004 s'était montré assez mitigé sur la question.

Sarkozy se consolera avec une autre mesure pour laquelle il a également milité : le crédit hypothécaire rechargeable, qui fait à cette époque le «bonheur» des ménages américains. Le principe en est simple : un particulier qui a déjà hypothéqué sa maison pour garantir son emprunt peut, à condition d'avoir remboursé une partie de son crédit, mobiliser la fraction disponible pour gager un nouveau crédit. C'est une façon de «rendre liquide» la richesse immobilière pour doper la consommation courante. Chacun peut acheter un canapé, le voyage de ses rêves ou une voiture en s'appuyant sur l'hypothèque de son logement.

En 2005, un projet de loi habilite le gouvernement à agir par ordonnance sur le sujet. En dépit de l'hostilité des associations de défense des consommateurs, qui y décèlent des risques de surendettement pour les ménages, ce processus finit par aboutir avec une ordonnance en mars 2006. Quelques établissements financiers (UCB  – groupe BNP Paribas – ou Crédit Foncier de France) proposent depuis l'hypothèque rechargeable. Qui a connu en France un succès tout relatif. Parce que les Français, qui ont un problème culturel avec l'hypothèque, n'ont guère envie de la prolonger. «On a tendance à considérer en France qu'on n'est pas propriétaire de sa maison tant que l'hypothèque n'a pas été levée», analyse Eliane Frémeaux, notaire, qui a participé au groupe de travail Grimaldi sur l'adaptation du crédit hypothécaire rechargeable en France.

«Mauvais procès»

Aurait-ce été une catastrophe si ce type de produits de crédits avait connu un succès hexagonal ? Non, disent les experts. «Le dispositif est très encadré,» assure Eliane Frémeaux. De fait, il existe des différences de taille avec le système américain. Aux Etats-Unis, lorsque la valeur du logement augmente, les ménages peuvent accroître leur endettement à proportion de l'augmentation. Une spirale dévastatrice en cas de flambée immobilière… puis de retournement du marché. En France, la valeur de l'hypothèque rechargeable est fixée dès le départ, ce qui limite (sans les rendre impossibles) les mauvaises surprises en cas d'effondrement du marché.

Enfin, ajoute Philippe Simler, professeur honoraire de l'Université Robert Schuman de Strasbourg (et lui aussi membre du groupe de travail Grimaldi), «l'hypothèque rechargeable passe, sous peine de nullité en droit français, par un acte notarié, ce qui constitue une différence énorme par rapport au laxisme américain. Notamment parce que le notaire a un devoir de conseil et engage sa responsabilité». Bref, voir dans ce mécanisme un calque des dérives américaines relève «du mauvais procès», dit un notaire.

Mais Sarkozy n'en reste pas là. Lors de la campagne présidentielle 2007, il remet sur la table sa réforme totale du crédit hypothécaire. Pour favoriser l'accès à la propriété immobilière, il suggère à nouveau d'inverser les règles prudentielles des banques. Cette mesure ne figure pas dans son projet officiel. Mais on la trouve dans l'abécédaire de ses propositions, un listing exaustif des déclarations de campagnes du futur président. Lors de trois interviews en 2007, Nicolas Sarkozy est très clair sur le sujet.

Dans la revue Côtémômes de février 2007 : «Je souhaite rendre la propriété accessible à tous les Français par des mesures simples mais ambitieuses. Je propose que ceux qui ont des rémunérations modestes puissent garantir leur emprunt par la valeur de leur logement : c'est le crédit hypothécaire.»

Dans la revue Banque d'avril 2007 : «Les ménages français sont aujourd'hui les moins endettés d'Europe. Or, une économie qui ne s'endette pas suffisamment, c'est une économie qui ne croit pas en l'avenir, qui doute de ses atouts, qui a peur du lendemain. C'est pour cette raison que je souhaite développer le crédit hypothécaire pour les ménages et que l'État intervienne pour garantir l'accès au crédit des personnes malades.»

Dans la Vie immobilière : «Il faut réformer le crédit hypothécaire. Si le recours à l’hypothèque était plus facile, les banques se focaliseraient moins sur la capacité personnelle de remboursement de l’emprunteur et plus sur la valeur du bien hypothéqué. Ceci profiterait alors directement à tous ceux dont les revenus fluctuent, comme les intérimaires et de nombreux indépendants.»

«cela ne veut pas dire forcément prêter aux ménages insolvables»

Cette proposition peut-elle être confondue, comme le suggèrent le PCF et la LCR dans leur communiqué, avec des subprimes à la française ?

Le mot subprime ne se confond pas avec le crédit hypothécaire en général. Aux Etats-Unis, il correspond au segment à risques du crédit hypothécaire, c'est-à-dire aux prêts consentis à des ménages plus défavorisés, à des taux plus élevés et souvent variables (par opposition aux crédits primes qui sont souscrits par des emprunteurs qui offrent d'excellentes garanties de remboursement).

«Est ce qu'on peut parler de Subprimes? Dans l'esprit, Sarkozy proposait indéniablement de pousser les banques à prêter aux plus pauvres, dit un notaire, qui nuance toutefois : cela semble une idée baroque vu comment les choses ont tourné aux Etats-Unis, mais cela ne veut pas dire forcément prêter aux ménages insolvables. En France, l'accès au crédit est effectivement très difficile, ce qui lèse certains ménages qui ont des revenus irréguliers, mais qui sont en capacité d'emprunter». Philippe Simler est lui plus sévère : «les règles prudentielles des banques françaises sont excellentes. Il me semble très peu pertinent de prétendre les changer aujourd'hui, surtout dans ce contexte.»

En fait, le seul soutien du Président de la République est venu de la publication fin septembre d'un rapport du conseil d'analyse économique (CAE) sur le logement qui préconise, au beau milieu de la crise, le développement du crédit hypothécaire. La preuve que Sarko n'était pas aussi irresponsable que cela ? Voire.

Le rapport propose un modèle hybride, «dans lequel seraient prises en compte la solvabilité de l'emprunteur mais aussi la valeur du bien acquis », et prend ses distances avec «un système hypothécaire pur dont les carences sont aujourd'hui bien visibles.»

Le même système hypothécaire pur que Sarkozy réclamait en 2005 quand il affirmait : «Ce n'est quand même pas excessivement audacieux de proposer que les crédits immobiliers soient simplement et uniquement garantis sur la valeur des biens achetés.»

Libération du Vendredi 17 Octobre 2008 : http://www.liberation.fr/politiques/0101120202-sarkozy-etait-il-partisan-des-subprimes-a-la-francaise

Face à la crise des subprime, la stratégie à adapter en immobilier dépend surtout de ses objectifs. Mieux vaut faire preuve d'une grande réserve en cas d'achat, de vente, ou d'arbitrage de sa résidence principale ou de ses placements pierre.                     

Baissera-t-il ou résistera-t-il ? Les questions relatives à l'évolution du marché résidentiel ne manquent pas. Chacun y va de son pronostic en fonction de sa dose d'optimisme. En attendant de gros nuages planent sur ce marché. Ils nous viennent d'abord des Etats-Unis où la crise des subprimes a changé la donne. Et dans une moindre mesure de nos voisins britannique et espagnol où le marché immobilier a changé de cap. En France, la stratégie à adopter face à une opération immobilière, un achat comme une vente, dépend essentiellement de vos objectifs. Ainsi un accédant à la propriété ne raisonnera pas comme un investisseur classique. Petite démonstration en fonction de votre situation.

Vous êtes locataire

Chaque mois vous versez un loyer au prix du marché pour occuper votre résidence principale. Comme les prix de l'immobilier résidentiel ont atteint un pallier, voire reculé dans certaines localités, il peut être tentant de devenir propriétaire. Encore faut-il prendre certaines précautions. A commencer par acheter sans hésiter de négocier le prix auprès d'un vendeur pressé. Soyez très vigilant sur le financement en évitant de vous engager sur plusieurs décennies. L'idéal consiste à emprunter pour seulement une vingtaine d'années et à multiplier les prêts familiaux plus souples que les financements bancaires.

Comme l'une des conséquences de la crise des subprimes est un tour de vis sur le crédit, étoffez l'apport personnel par exemple en débloquant votre participation, en faisant appel à des dons familiaux sous forme notariée.

Dernière précaution : vérifiez que vous empruntez à taux fixe ou à taux variable réellement capé (plafonné).  Au préalable, les ADIL (associations d'information sur le logement) peuvent vous conseiller gracieusement sur le montage financier de votre acquisition. Fiscalement vous pourrez profiter de la déductibilité des intérêts d'emprunt.

Vous êtes déjà propriétaire

A ce stade deux grands cas de figure. Vous n'êtes pas attaché sentimentalement à votre résidence principale et jouer une forte baisse des prix de l'immobilier. Comme la plus-value de la résidence principale est exonérée d'impôt, il est tentant de prendre ses bénéfices en cédant votre résidence principale acquise à bon compte et, placer le produit de la vente dans des produits de court ou moyen terme.

Si le marché baisse dans les deux ou trois prochaines années, vous pourrez saisir une opportunité pour acquérir un autre toit. Dans l'intervalle, vous devenez locataire et réglez vos loyers avec les revenus de vos placements.  Ces déménagements successifs entraînent des frais et des soucis matériels. Mais le jeu peut en valoir la chandelle si le marché se retourne vraiment.

Seconde hypothèse, au lieu de devenir de manière temporaire un locataire, vous souhaitez effectuer un achat de confort, c'est-à-dire vous offrir un logement plus grand et /ou mieux situé. Par exemple passer d'un 90 mètres carrés à un 120 mètres carrés. Une situation toujours délicate où l'on se demande s'il est plus judicieux de vous porter acquéreur d'un autre bien avant d'avoir vendu votre toit, ou de faire l'inverse.

Si vous commencez par acheter plus grand, accordez vous de longs délais pour signer l'acte notarié. Négocier avec votre vendeur une promesse d'achat d'au moins six mois  vous donnera le temps de trouver un acquéreur pour votre bien, par rapport aux trois mois habituels. Et surtout cela vous évitera de contracter un crédit relais, toujours coûteux. Restriction du crédit oblige, les banquiers qui ont eux aussi tendance à miser sur un repli des prix, sont moins généreux pour le montant du crédit relais. En pleine période de flambée des prix, ils pouvaient accorder 80 de crédit pour un bien estimé à 100. Aujourd'hui ils se limitent seulement à 60 pour un bien également estimé à 100!

Vous êtes investisseur

Votre patrimoine se compose notamment de bien(s) locatif(s) détenu(s) en direct. Mais le récent changement d'indexation des loyers vous décourage. La solution passe peut-être par la vente de ces actifs immobiliers. En particulier si vous les détenez depuis au moins quinze ans, ce qui vous permet d'empocher la plus-value à l'abri de l'impôt.

Si vous recherchez à mutualiser les risques locatifs et déléguer la gestion immobilier à des spécialistes, la pierre papier et en particulier les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier), répondent à vos besoins. Mieux vaut privilégier les classiques investies en pierre d'entreprise. A la différence des SCPI fiscales investies en logement qui rapportent plus, elles procurent un rendement plus généreux, tournant autour de 6%. Mais avec la crise des subprimes, la revalorisation des parts de SCPI risquent d'être moins forte qu'au cours des dernières années.

Vous êtes un futur investisseur

En vue de la retraite, vous êtes tenté d'acquérir de l'immobilier locatif.  Privilégiez l'emplacement et conservez à l'esprit que les avantages fiscaux ne constituent que la cerise sur le gâteau. En matière d'investissement locatif en résidence principale, les bonnes affaires restent discrètes. Elles ont surtout trait aux biens occupés qui présentent le double avantage d'une légère décote par rapport à ceux inoccupés et vous évitent de trouver un locataire.

Neuf ou ancien, le marché de l'investissement immobilier étant en passe de devenir offreur, les acquéreurs ont tout intérêt à négocier en vérifiant bien sûr la vigueur de la demande locative.

Les Echos [ 08/02/08  - 16H27  ] http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/300240380.htm

En Europe, une politique de relance sera bientôt nécessaire pour soutenir l’emploi

Pourquoi les Bourses continuent-elles à baisser ?

Depuis quatre semaines, la baisse des cours était liée à la crise financière. Les banques ne voulaient plus se faire crédit entre elles, par défiance sur leurs santés respectives. Le marché interbancaire était grippé. Pour obtenir les liquidités dont elles avaient besoin pour le fonctionnement de leur activité courante, les banques ont alors vendu certains de leurs actifs liquides, c’est-à-dire une partie de leurs portefeuilles en actions, ce qui a fait baisser les cours.

Dans un premier temps, les banques centrales ont proposé des liquidités, ce qui ne pouvait que partiellement répondre aux besoins. Dans un deuxième temps, les États ont garanti les échanges interbancaires en cas de défaillance. Le marché interbancaire a commencé alors à se détendre, mais de manière très progressive. À présent, c’est la récession qui s’annonce.

« Avec les perspectives économiques actuelles, les profits des entreprises vont baisser. Cette réalité fait baisser le cours de leurs actions maintenant, analyse l’économiste Benjamin Carton. On peut investir certes aujourd’hui dans la Bourse, mais avec une vision à cinq ans. »

La récession est-elle une conséquence de la crise financière ?

« L’origine de tout, c’est la fin de la bulle immobilière aux États-Unis à l’été 2006 », estime Benjamin Carton. À partir de là, la croissance américaine a ralenti et certains ménages qui avaient contracté des prêts immobiliers dans des conditions risquées – crédits de type subprime – se sont retrouvés surendettés et ont commencé à faire défaut dans le remboursement de leurs emprunts.

En 2007, la très forte hausse des prix des matières premières s’est ajoutée à cette crise immobilière. En Europe, l’inflation a démarré et le pouvoir d’achat s’est contracté. Avec le décalage habituel d’un an et demi entre les économies américaine et européenne, la crise immobilière a rattrapé l’Europe.

La Grande-Bretagne, l’Irlande et l’Espagne, qui avaient connu les plus fortes hausses, en ressentent les effets. Cette crise immobilière, qui n’épargne pas la France, explique la baisse actuelle des mises en chantier et la hausse du chômage dans le secteur de la construction.

La crise financière a une incidence sur cette conjoncture par la restriction du crédit qu’elle entraîne. Les primes de risques augmentant, les particuliers ont moins accès aux prêts, les crédits relais deviennent plus difficiles. Le crédit devenant plus rare, des entreprises peuvent aussi connaître des problèmes de trésorerie ou de financement de leurs investissements.

Cette récession est-elle d’une ampleur exceptionnelle ?

« Le débat sur le mot récession me paraît artificiel. Le fait objectif est que nous allons vivre sans croissance pendant douze à dix-huit mois », affirme Benjamin Carton. La France a connu cette situation après les chocs pétroliers des années 70, puis fin 1992-début 1993. Cette période de récession, suivie d’une croissance molle, avait été accompagnée de l’éclatement d’une bulle immobilière.

La récession – c’est-à-dire deux trimestres consécutifs de croissance négative – mènerait à une situation beaucoup plus grave, la dépression, si elle provoquait une baisse importante de la production. La dépression des années 30 s’était ainsi caractérisée par un taux de chômage de 25 % et une baisse d’un tiers de la production industrielle.

Aujourd’hui, un des paramètres de reprise peut venir des pays émergents. La Chine semble pouvoir constituer un noyau de résistance, du fait de ses réserves financières gigantesques, qui la rende peu dépendante du crédit. À l’opposé, la Turquie ou les pays d’Europe de l’Est vont être affectés par la crise financière, car ils sont dépendants dans leur développement des prêts des banques occidentales, leur croissance récente ayant été, pour une bonne part, financée par l’endettement.

Quels peuvent être les plans de relance ?

La baisse des taux d’intérêt est un des instruments de relance pour faciliter le crédit et encourager la consommation. Mais, actuellement, une baisse des taux ne peut convaincre les banques de prêter. En outre, elle a un impact direct sur les taux à court terme, pas sur les crédits aux ménages.

Les États peuvent aussi décider de politiques budgétaires encourageant l’activité, au risque de laisser filer les déficits publics. L’impératif européen d’un déficit public inférieur à 3 % a ainsi été mis entre parenthèses. Aux États-Unis, en mars, la Maison-Blanche avait décidé des crédits d’impôts. Le Congrès a déjà annoncé qu’il lancerait au début de l’année prochaine un deuxième plan de relance de la consommation.

En Europe, la difficulté est d’avoir un plan commun. « Les plans efficaces sont des plans très ciblés et ramassés dans le temps, pour ne pas augmenter les dépenses publiques de manière durable », estime Benjamin Carton. En France, la piste des crédits d’impôts aurait l’inconvénient de ne concerner que la moitié de la population qui en paie !

Pour prévenir une brusque hausse du chômage, le gouvernement pourrait opter pour une politique d’accompagnement social. Il aurait alors recours aux « emplois aidés », c’est-à-dire à une exonération des charges salariales ou à la création d’emplois dans le secteur public ou parapublic.

Pierre COCHEZ (La Croix)

Le groupe bancaire néerlandais ING prévoit une perte nette de 500 millions d'euros au troisième trimestre provoquée par les difficultés que traversent les marchés financiers et des dévaluations de ses avoirs dans des produits financiers dérivés.

«Les résultats du troisième trimestre seront marqués par les turbulences du marché, avec des dévaluations (. ..) menant à une perte nette d'approximativement 500 millions d'euros» au troisième trimestre, a indiqué le groupe dans un communiqué.

ING a subi une dépréciation de 1,6 milliard d'euros de son portefeuille d'actions et obligations, et de 1,5 milliard d'euros sur des investissements dans des produits financiers dérivés, tels que les subprimes à l'origine de la crise financière aux Etats-Unis.

En déplacement à Québec au sommet UE-Canada, le président Nicolas Sarkozy  a déclaré ce vendredi soir que la crise à la Caisse d'Epargne n'était «pas acceptable» et que les responsables devraient «en tirer les conséquences». Ce matin, la banque française a déclaré avoir perdu «de l'ordre de 600 millions d'euros» dans un «incident» boursier.

«L'incident» s'est produit pendant la semaine du 6 octobre, marquée par le krach boursier.

La ministre de l'Economie Christine Lagarde s'est dit "frustrée et vraiment en colère" suite à l'annonce de cette perte. Elle a demandé à la Commission bancaire, l'autorité de tutelle des banques, de «diligenter une mission de contrôle» et demandé à la Commission bancaire «de prendre toutes les mesures pour vérifier le respect par les établissements bancaires des règles de surveillance de marché». «Cette perte ne remet pas en cause la solidité du groupe Caisse d'épargne», a réaffirmé le ministère des Finances dans son communiqué. 

Les pertes abyssales de la Caisse d'Epargne sont dûes aux risques inconsidérés pris par trois de ses traders en plein krach boursier, une affaire qui rappelle en partie celle de la Société Générale.

La banque a risqué son propre argent, et pas celui de ses clients, les trois traders opérant pour son propre compte, a insisté la Caisse d'Epargne pour rassurer ses clients.

Des enquêteurs de la Commission bancaire se sont rendus dans la matinée au siège de la Caisse nationale des Caisses d'Epargne (CNCE), l'organe central de l'établissement coopératif.

Le gendarme du secteur bancaire devra notamment déterminer si la banque a »outrepassé les limites de risque autorisées.

Selon un proche de l'Ecureuil  les trois traders ont parié sur un »rebond de la Bourse« juste avant qu'elle ne chute brutalement le 6 octobre et qui ne sont pas arrivés à se »refaire«.

Ces trois traders ainsi que leur responsable avaient pourtant reçu des »instructions« leur enjoignant de ne pas faire prendre trop de risque à la banque compte tenu de l'aggravation de la crise financière.

L'activité bancaire est très réglementée, une banque n'ayant pas le droit de mettre en danger l'argent que lui ont confié ses clients.

S'il s'avère qu'il a outrepassé le cadre autorisé, l'Ecureuil est ainsi passible d'une amende de 5 millions d'euros au maximum de la Commission bancaire.

En juillet, cette dernière avait infligé une amende de 4 millions à la Société Générale, estimant que des »carences graves« dans son système de contrôle interne avaient rendu possible la »fraude« imputée par la banque à son trader Jérôme Kerviel.

L'activité en cause devait progressivement fermer

Cette perte a été subie dans le cadre de l'activité de la banque pour compte propre, par opposition aux activités pour le compte de clients, précise un communiqué. Plus précisément, il s'agit des activités de «dérivés actions» de la Caisse nationale des Caisses d'Epargne (CNCE), l'organe central de la banque mutualiste. «Compte tenu de son niveau de fonds propres, plus de 20 milliards d'euros, et de son importante liquidité, cette perte n'affecte pas la solidité financière du groupe et n'a aucune conséquence sur la clientèle», rassure la Caisse d'Epargne.

En juin 2008, la Caisse d'Epargne avait pris la décision de fermer progressivement d'ici le début 2009 son activité pour compte propre, jugée trop risquée, a-t-on précisé.

L'équipe en charge des dérivés actions n'aurait «pas respecté» certaines limites en termes de montants investis sur ce marché en dépit des «instructions» qui lui avaient été données «compte tenu des conditions de marché», a indiqué à l'AFP une source proche du dossier. La banque a été contrainte de «solder cette position» alors que les marchés étaient en pleine tourmente, a-t-on ajouté.

La Tribune avait fait état de cette information un peu plus tôt dans la matinée. Selon le quotidien qui s'appuie sur une source proche du dossier, le directeur financier a été limogé et des sanctions ont déjà été prises contre l'équipe responsable de cet «incident». Au total, une demi-douzaine de personnes seraient concernées.


Mariage Caisse d'Epargne/Banque Populaire

Cet incident est survenu alors que la Caisse d'Epargne est en passe de se marier avec la Banque Populaire. La fusion devrait donner naissance à la deuxième banque française. Ce rapprochement a été précipité par les derniers rebondissements de la crise financière.

Leparisien.fr avec AFP

Axel Miller devrait toucher 3,7 millions d'euros à son départ de Dexia

Alors que le patron démissionnaire de Dexia devrait toucher 3,73 millions d'euros, l'Etat français a indiqué qu'il s'opposerait au versement de cette indemnité de départ.

Le gouvernement français a demandé mercredi à la Caisse des dépôts et consignations (CDC), actionnaire de Dexia, de s'opposer au versement d'indemnités de départ aux dirigeants démissionnaires de la banque franco-belge. Plus tard dans la soirée, on a appris par le biais d'un communiqué que le directeur général de la CDC, Augustin de Romanet, en sa qualité d'administrateur de la société de droit belge Dexia, «proposera au Conseil d'Administration d'examiner toutes les dispositions permettant de s'opposer au versement d'un parachute doré à l'administrateur délégué à l'occasion de la cessation de ses fonctions». Mardi, les présidents du directoire et du conseil d'administration de la banque, Axel Miller et Pierre Richard, ont quitté leurs fonctions dans la foulée d'un sauvetage d'environ 6,4 milliards d'euros de leur établissement, menacé de faillite par la crise financière internationale. Or selon les termes de son contrat, Axel Miller pourrait toucher 3,73 millions d'euros au titre d'indemnité de départ.

«En cas de résiliation par Dexia du contrat» qui le lie à la banque, Axel Miller peut prétendre «à une indemnité égale aux rémunérations fixes et variables et autres avantages correspondant à une période de 24 mois», soit deux ans de salaire, indique un rapport annuel de la banque. Concernant Pierre Richard, les conditions financières de son départ ne sont pas précisées.

Front commun contre les parachutes dorés

Luc Chatel, porte-parole du gouvernement, comme le président de la commission des Finances du Sénat, Jean Arthuis (UC-UDF) et de nombreux responsables politiques, s'étaient insurgés contre une telle indemnité de départ, voire contre l'idée même des «parachutes dorés». «Je pense qu'au moment où le système financier connaît les difficultés que l'on sait, notamment où Dexia a rencontré des difficultés, ce type de pratique est particulièrement choquant aux yeux des Français», a estimé Luc Chatel

De son côté, la ministre de l'Economie, Christine Lagarde, qui est «opposée à l'attribution de parachutes dorés dans les situations d'échec de l'entreprise», avait assuré qu'elle serait «très vigilante sur la question». Même discours du côté du premier ministre belge Yves Leterme. S'il n'a pas directement commenté le cas précis des indemnités des deux dirigeants de la banque franco-belge, celui-ci aurait «de manière générale» des «objections éthiques contre les parachutes dorés», a déclaré son porte-parole.

Malgré leur démission, Axel Miller et Pierre Richard vont continuer à gérer les affaires courantes de Dexia, dans l'attente de la désignation de leurs successeurs.

Selon Luc Chatel, le milliard d'euros engagé par l'Etat pourrait être financé par l'emprunt.

Luc Chatel, porte parole du gouvernement, a déclaré à la presse que la France pourrait recourir à l'emprunt pour le financement d'un milliard d'euros que l'Etat a déboursé dans le cadre du plan de sauvetage de la banque Dexia, qui a été décidé mardi. « Il n'est pas exclu que ce financement, le milliard d'euros, soit un emprunt» a-t-il expliqué. Il ajoute : «Après tout, il s'agit d'un investissement. L'Etat français a investi pour prendre une participation dans un établissement bancaire avec peut-être un jour pour objectif d'en ressortir, comme il l'a fait dans d'autres domaines. Il n'est pas aberrant qu'un investissement, en la matière, soit financé par de l'emprunt».

Luc Chatel a également rassuré sur la santé des banques françaises, comme bon nombre de hauts responsables. Le ministre du budget, Eric Woerth avait ainsi indiqué mardi, que la contribution de l'Etat au plan Dexia n'aurait aucune incidence dans le déficit.

Nicolas Sarkozy a détaillé mercredi une série de mesures pour soutenir la construction de logements en France, annonçant notamment que l'Etat allait racheter à un prix décoté plus de 30 000 logements dont les travaux n'ont pas été lancés faute de certitude sur les ventes.

«Pour que les programmes immobiliers en cours puissent être menés à bien, le président de la République a décidé d'intervenir de manière forte par le rachat à un prix décoté de stocks de logements mis en vente en l'état futur d'achèvement, dont les travaux n'ont pas été lancés faute de certitude sur les ventes», indique un communiqué de la présidence.

Selon l'Elysée, «cette intervention portera dans un premier temps sur plus de 30 000 logements. En évitant l'annulation ou le report d'opérations, elle permettra de soutenir la construction de logements en France». Le financement de ces mesures n'a pas été détaillé dans le communiqué. Le chef de l'Etat devrait tenir prochainement une réunion sur «la libération des terrains appartenant au secteur public pour accélérer leur vente afin d'y construire de nouveaux logements», a-t-on également ajouté.

Ces décisions ont été prises lors d'une réunion, mercredi après-midi à l'Elysée, qui ne figurait pas à l'agenda officiel du président. Elle s'est déroulée en présence des ministres Christine Lagarde (Economie), Eric Woerth (Budget) et Christine Boutin (Logement).

Le président de la Fédération des promoteurs-constructeurs (FPC), Jean-François Gabilla, surpris par cette annonce, a estimé que le rachat de plus de 30 000 logements était une «mesure positive». «Nous attendons d'en connaître les modalités», a-t-il toutefois tempéré.

Le nombre de logements neufs vendus en France est tombé nettement sous la barre des 400.000 en 2008, alors que le gouvernement a affiché la volonté de 500 000 logements neufs par an.

Après la Chambre des représentants, le Sénat américain a adopté, hier, un vaste plan de sauvetage de l’immobilier. Face à la crise outre-Atlantique, l’une des plus graves depuis la grande dépression de 1929, ce plan instaure un fonds de 300 milliards de dollars pour aider les accédants à la propriété en difficulté.

Celui-ci permettra d’offrir aux particuliers des allégements fiscaux afin d’encourager à nouveau les achats immobiliers. En outre, il met en place un système national de licence pour les compagnies de prêts hypothécaires. Un autre volet libère une somme de 4 milliards de dollars aux autorités locales pour l’achat et la réparation de maisons qui ont fait l’objet de saisies lors de la crise des subprimes ou pour aider les propriétaires touchés par la chute des prix de leur résidence. En outre, le Congrès a accordé une aide à deux géants du refinancement hypothécaire (les fonds Fannie Mae et Freddie Mac) qui ont frôlé l’implosion au début du mois et dont la faillite aurait des conséquences graves pour l’ensemble de la première économie mondiale. La Maison-Blanche a d’ores et déjà indiqué que le président Bush signerait ce texte.

Source : Le Parisien (27 août 2008) http://www.leparisien.fr/abo-economie/le-senat-au-secours-de-l-immobilier-27-07-2008-100977.php

La saisie immobilière a été réformée en 2006 par l’ordonnance du 21 avril et le décret du 27 juillet qui ont maintenu ses deux socles traditionnels que sont l’avocat et le juge :
- l’avocat dont l’intervention reste obligatoire à tous les stades de la procédure, y compris pour porter des enchères, et pour toutes les parties, sous réserve du débiteur en matière de vente amiable ;
- le juge, qui est désormais le juge de l’exécution, dont l’office a même été renforcé, de sorte que la saisie immobilière, à l’inverse des saisies mobilières, demeure fortement judiciarisée.

Sans remettre en cause ce caractère, la commission Guinchard a proposé de substituer au juge de l’exécution des « pôles de l’exécution » spécialisés en matière immobilière au sein des tribunaux de grande instance et en matière mobilière au sein des tribunaux d’instance. En revanche, et dans le même temps, un article paru dans le Figaro du 11 juin 2008 évoquait la décision du Conseil d’orientation des politiques publiques d’exclure de la sphère judiciaire les « saisie-ventes » immobilières. Ce projet répond évidemment à l’objectif de la révision générale des politiques publiques de « maîtriser et rationaliser les dépenses publiques tout en améliorant la qualité des politiques publiques ». Il a immédiatement été dénoncé par le CNB et la Conférence des bâtonniers (à laquelle s’est associée l’association des avocats et praticiens des procédures d’exécution), au moyen de deux communiqués de presse des 18 et 19 juin, exprimant l’opposition de la profession à toute soustraction de la saisie immobilière au contrôle du juge.

Faut-il pour autant refuser toute déjudiciarisation ? Tout dépend en réalité de son objet. Si elle consistait à supprimer tout contrôle judiciaire de la saisie immobilière, elle serait évidemment inacceptable car le juge est le seul garant des droits fondamentaux directement menacés par une procédure de saisie immobilière, comme l’ont souligné avec raison ces organes professionnels. Mais si le contrôle d’une saisie relève sans doute de l’office naturel du juge, dont il ne saurait être question de le priver, sa conduite s’impose avec moins d’évidence. L’on peut, en effet, douter qu’il revienne au juge d’intervenir systématiquement, et en dehors de toute contestation, dans le déroulement d’une saisie et, le cas échéant, de diriger les enchères et de prononcer l’adjudication. C’est du reste la distinction faite par la réforme de 1991 pour les saisies mobilières dont la conduite relève, pour l’essentiel, de la compétence d’officiers ministériels, huissiers de justice et agents de la vente, qui agissent toujours en toute transparence sous le contrôle étroit du juge. Alors pourquoi ne pourrait-il pas en aller de même en matière de saisie immobilière où les droits à protéger sont exactement de même nature (en ce sens : F. Ancel, Point de vue, in L’exécution immobilière en Europe – Entre tradition et modernité, quelle saisie immobilière pour demain ? Actes du IIIème colloque de la Revue droit et procédures des 1er et 2 avril 2005 à Strasbourg, EJT 2005, p. 62 et s.) ?

La déjudiciarisation de la conduite de la saisie immobilière ne nous paraîtrait donc pas incongrue et elle mériterait, à tout le moins, d’être examinée sans exclusive, ni préjugé. D’ailleurs celle de la distribution du prix de vente, d’ores et déjà réalisée par la réforme de 2006, sous l’égide de l’avocat, est plutôt considérée comme un succès. Alors pourquoi ce qui a été possible en aval de la vente, ne le serait-il pas en amont, pour l’organiser et la réaliser, qu’elle soit amiable ou forcée ?

En réalité, toute la difficulté tient au choix de l’officier public et ministériel qui devrait remplacer le juge. Comme la vente immobilière constitue l’une des prérogatives essentielles des notaires, c’est tout naturellement vers cette profession que les regards se tournent, à l’image du droit local applicable en Alsace et en Moselle ou encore du droit belge. Dans ces législations, en effet, la procédure d’exécution forcée immobilière est ouverte par le juge qui vérifie d’office le respect des conditions posées avant de désigner le notaire qui sera chargé de la conduire sous son contrôle (v. not. : J. van Compernolle, Vers une déjudiciarisation de la saisie immobilière, in L’exécution forcée immobilière en Europe, op. cit., p. 51 et s.). Mais c’est précisément cette perspective qui effraie le plus. Déjà la loi du 2 juin 1841, qui avait prohibé la clause de voie parée, avait été présentée comme une victoire sur les notaires des avoués, auxquels se sont substitués les avocats entre-temps, dans la « lutte farouche » que se livrent ces professions au sujet de la saisie immobilière (M. Donnier, Voies d’exécution et procédures de distribution, Litec 2e éd., 1990, n° 182).

Mais le temps n’est-il pas venu d’envisager les rapports de ces professionnels, en la matière, plutôt en termes de collaboration que de rivalité ? La déjudiciarisation ne doit pas se faire contre les avocats, mais avec eux, en préservant leur concours obligatoire, y compris au stade de la distribution du prix de vente où la réforme a donné pleine satisfaction. Or confier au notaire à la place du juge, voire à l’huissier de justice comme en droit portugais (v. J. van Compernolle, op. cit.), la préparation et la réalisation de la vente de l’immeuble saisi, qu’elle soit amiable ou forcée, n’est pas incompatible avec la représentation obligatoire par avocat. Le tout est de trouver, dans l’intérêt de la justice et des justiciables, un juste équilibre entre toutes les compétences requises.

Dans cette perspective, et en paraphrasant les propos du Recteur Serge Guinchard, tous les efforts devraient tendre vers une déjudiciarisation raisonnée d’une saisie immobilière apaisée.

Philippe Hoonakker
Professeur à l’université Robert Schuman de Strasbourg. http://www.typepad.com/t/trackback/1050186/31281510